瞭望|楼市刚需如何疏导?

2017-12-06    来源:瞭望    作者:

 

  ◆ 一边是“四限”齐下的严厉调控,遏制房价上涨,一边是一些地方二手房对新房出现价格倒挂 

  ◆ 在如何精细化支持合理自住性和改善性购房方面,亟待对楼市的合理刚需进行更有作为的有效疏导 

  ◆ 现阶段,有不少地方的房产调控政策已无太大空间,放宽的可能性不大 

  ◆ 一方面,可以通过增加大城市群落供给、减少和压缩中小城市土地供给来平衡资产市场供应 

  ◆ 另一方面,要把资本市场搞起来,通过金融创新,引入优质的实体经济,增加投资需求,钱就不会一直在房地产领域转,房价也就能降下来 

  随着调控政策深化,全国楼市普遍“降温”且趋于理性。近期,江苏省南京市部分楼盘出现万人通宵排队购房的场景,一度被误读为楼市重新趋热的先兆。

  日前,《瞭望》新闻周刊记者就此深入调研发现,一边是“四限”齐下的严厉调控,遏制房价上涨,一边是一些地方二手房对新房出现价格倒挂。这种“矛盾”现象折射出,在如何精细化支持合理自住性和改善性购房方面,当前亟待对楼市的合理刚需进行更加有作为的有效疏导。受访专家建议找准病灶,精准施策,通过增加优质供给,平抑房价、稳定预期,真正从“住有所居”的政策目标切实推动市场健康发展。

  万人“抢房”真相 

  近日,南京河西南区域10家楼盘集中加推3177套房,随后出现近万人通宵排队抢房。据南京公证处统计,从11月15日早上8点至16日早上8点,整整24小时有14640组购房者排队登记。

  “登记的只是摇号资格”,一位购房人告诉《瞭望》新闻周刊记者,这几家楼盘都要求最低首付8成,同时需要在银行存款至少200万元以备验资。“河西是南京新城区,升值潜力最大,大家都盯着它。我也知道希望渺茫,但至少这次是有机会的”。

  据估算,10个楼盘最大的房型8成首付款超过800万元,多数房子的首付款在400万元左右。这意味着,当天有上万的购房者将数百亿资金存在了指定的银行里。在当天排队最长的佳兆业城市广场,349套房引来4268组购房者。本刊记者在该楼盘现场看到,排队长度已经超过200米。

  售楼处工作人员说,这里从早上8点就排起了长队,已有2000多人进场,但完成验资至少还要再等待3小时。因登记人流较大,登记地点安置在了售楼处10多公里外的一个宾馆,并挂出告示称要贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的精神,但依然有近两千人排队。

  “我买来自住的,我也算刚需,想尽办法也得买上。”市民闻先生摇到其中一个楼盘120平方米的房子,在欣喜的同时也感觉到巨大的压力。亲戚朋友、信用贷、过桥资金……能借的他都借遍了。为了还这300多万元的首付,他要把现有的房子拿去银行抵押,还要小心维护与亲朋的关系。

  刚需购房者费尽心思想要“上车”,一些投资者也借机“搏一搏”。本刊记者联系到一位当天的购房人,他告诉记者,这次他们是通过4个人“众筹”来买房的。其中一人有购房资格,但资金不够,其他人各凑了100万元。

  这种现象也引起一些收入不高群体的“望房兴叹”。在南京某事业单位工作不到一年的小何,四千元的月薪支付房租后已所剩无几。作为年轻人,他感觉压力很大,“看到那么多人抢房子,感到无奈和无力。”

  《瞭望》新闻周刊记者了解到,河西是近年来南京房价上涨较快的区域。2015年至2016年初,该区域土拍连续出现“地王”,商品房价格也随之节节攀升。2016年9月开始限购后,随着调控不断加码,虽然需求旺盛,但新房价格被严格控制在2016年10月份水平。

  因为严格限价,此次河西南新房申报价格不超过3.5万元/平方米,河西中新房申报价不超过4.5万元/平方米。然而,目前河西区域二手房的报价普遍在5万~6万元/平方米,形成了巨大价格倒挂。每平方米1万多元的差价,让不少购房者觉得买到就是赚到。

  供需有待再平衡 

  “压制价格,供应量少,加上集中认筹,必然带来这样的情况。”接受《瞭望》新闻周刊记者采访中,业内人士普遍认为,万人抢房主要是因为当前楼市存在供求不匹配问题,合理需求需要有效疏导。

  南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为,集中上市很大程度上刺激了河西区域积压已久的需求,加上价格限制带来的差价空间,很多购房者前来排队。主要是自住性需求一度被压抑的后果。

  本刊记者了解到,去年调控以来,南京房价总体稳中趋降。今年“限购、限贷、限价、限售”四限政策凑齐,市场逐渐转冷,价格受到抑制,但深层次的挑战也在逐渐显露出来。

  ——博弈房企“憋”不住。南京市房管局有关负责人表示,此次集中推出河西南的楼盘,主要是为了满足刚需和改善型需求的购房者。相关部门积极做了准备,对认筹查验地点进行了分散,避免人流过度集中带来安全隐患。但由于限价,也就是要求开盘房价不超过去年的水平,导致河西区域典型的价格倒挂,利差成为投资客的主要目标。

  当前,市场迅速降温之后,上市量和成交量双双下滑。来自365房地产网的数据显示,今年10月份南京成交新房3787套,环比9月份下跌了42%,同比下滑4成多,“金九银十”本来是旺销周期,南京只卖掉10372套房,创6年以来新低。

  一位资深业内人士说,现在房企多是上市公司,财务报表有要求,销售盈利压力很大。此前,为防范房价上涨,河西区域近半年没有发放销售许可。这次放开,开发商为缓解资金压力,只能拿出一部分来卖,但不会推出核心地块。

  ——普遍降温下,供需有待再平衡。《瞭望》新闻周刊记者采访了解到,各地政府部门为稳定房价采取了不少办法。如,限制销售上传备案:备案一套价格较低的郊区房,才能备案一套主城的高价房。限制高房价区域的销售许可发放等方式,避免区域高房价直接呈现在统计数据中。

  目前,随着调控政策的持续,南京房价总体呈现稳中趋降走势。但随着调控政策不断升级,尤其是今年以来,南京四限政策凑齐,市场整体转冷但部分区域仍然火爆。一方面为防止房价过快上涨,地方主管部门不得不压制新房价格。但新房与二手房价格倒挂,出现“买到就是赚到”的现状,有可能刺激投机行为;另一方面,为维护交易秩序,销售过程中主管部门又不得不设置高首付比例等门槛,部分刚需群体购房能力受到限制。

 

  积极有序引导刚需 

  真的是“买到就赚到”吗?采访中,南京一家事业单位职工付先生,在河西区域租房居住,他的经历表明这个区域有大量住房空置。“很多人买了,并不在这里住,这里的二手房可谓有价无市。”孟祥远也表示,10月份南京房价首次同比下跌1.1%,表明经过一年的调控,过快上涨的势头已经被遏制了。甚至有些区域,已经出现了政府给一个指导价,开发商开盘却卖不出去的情况。像南京河西这样的情况并不普遍,在新购房产不满三年不得交易的政策下,投资的风险也在上升。

  实际上,此前多地也曾有因各种原因导致的房地产市场局部火爆现象。一些地方房源少、要求全款买,反而引发“抢房”。“有点风声,大家都紧张。不止南京,其他地方也一样。”一名三线城市银监系统的部门负责人向《瞭望》新闻周刊记者表示,她所在的城市也出现了一二手房价倒挂,主城区首付新房均价11000元,二手房是13000元,而且开发商因为房源少,要求全款买,大家反而会去抢。

  这位负责人说,从个人住房按揭贷款来看,部分地方投资性购房需求增多,加杠杆现象在增加。同时,房企资金补充渠道少,资金压力进一步加大。一线城市要防范局部过热变成全局过热,而一些三线城市也要防范销售速度减缓,引发成新一轮“去库存”压力。

  房地产是经济的稳定器,也是发展的双刃剑。中泰证券首席经济学家李迅雷说,一二线城市的高房价、三四线城市的高库存,以及房企和居民的高杠杆,就可能造成经济运行的隐患。

  本刊记者了解到,现阶段,有不少地方的房产调控政策已无太大空间,放宽的可能性不大。针对楼市普遍降温下的局部“抢房”现象,部分专家认为,这既考验着地方疏导楼市合理需求和有效甄别投机行为的智慧,也对各方面的系统施策提出了要求。

  采访中,南京大学长三角经济社会发展研究中心执行主任刘志彪同时提醒,过去的货币宽松多年,市场上投资的钱不缺,这些资金追逐有限的优质资产结果自然是涨价,楼市调控仍然需要探寻长效机制。

  “说到底,还是资产荒的问题”。刘志彪说,目前的投资手段、投资工具、投资市场等基础发展都不足,需要进一步增加优质资产供应,钱就不会一直在房地产领域转,房价也就能降下来。

  刘志彪等受访专家建议,一方面,可以通过增加大城市群落供给、减少和压缩中小城市土地供给来平衡资产市场供应;另一方面,要把资本市场搞起来,通过金融创新,引入优质的实体经济,增加投资需求。(刊于《瞭望》2017年第49期,原题《楼市刚需如何疏导》 记者 潘晔 杨绍功 陈刚)

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责任编辑:张民

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